曹舟南：未来2-3年是房地产行业最复杂和最难受时期

　　观点地产网 8月28日一早，绿城中国披露了2017年业绩报告显示，在过去的半年，绿城中国在销售总金额、净利润、股东应占利润以及每股盈利均有大幅度的提升，但该业绩的发布却引发了绿城股价在当天下挫。

　　关注的焦点在毛利率上，对此，绿城中国首席财务官冯征表示，统计期内，公司毛利率达到27.5%，相比去年同期25.3%有所提升，其中在一二线城市有项目的毛利率高达30%以上，但受公司三四线项目低毛利以及个别项目亏损的影响，所以整体有所拉低。

　　行政总裁曹舟南则表示，统计期内结算的项目是2014年之前的项目，有一些历史遗留的项目问题，但是2015年以后的项目都是自己参与拿地的，对这些项目非常有底，毛利率是非常高的。

　　对于股价下跌的情况，曹舟南有些无奈地反问：“香港市场怎么还是个投机的市场，像绿城中国这么结实、稳健的公司，大家不知道怎么来解读它，从土地储备、房价、面临的市场变化、负债率、财务费用、资产结构来看，今天涨了10%才对”。

　　他也表示，这也有可能是个别投资机构对绿城中国业绩了解不够，不过没关系，股价的高低不完全反映公司的价值，不同的人有不同的认识。

　　“出售商业资产将是常态”

　　从披露的中期业绩报告来看，绿城中国2017年上半年的成绩也不乏亮点：销售总金额为595亿元，完成全年千亿目标的六成，较去年同期增长31.1%;实现收入为104.5亿元，同比增长7.9%。

　　其中，在利润方面绿城中国上半年的表现有着更大幅度的提升。1-6个月，绿城中国实现净利润12.7亿元，增长56.2%;公司股东应占利润约12.29亿元，较去年同期增长103.5%;每股基本盈利0.46元，较去年同期增长130%。

　　值得注意的是，在这些上涨数据的背后，绿城出售附属公司的净收益无疑是其中最大的贡献。

　　据了解，在过去的半年，绿城中国出售了两个商业项目，其中一个为北京霄云路项，作价35亿，而撇除收购附属公司时产生公允价值调整对成本的影响，统计期内绿城中国毛利达到28.77亿元，而出售附属公司净收益则为16.26亿元。

　　出售物业必然将会为绿城中国带来资金的快速回笼，但在曹舟南看来，出售物业并不是为了给报表“润色”，而是绿城中国一项即将“常态化”的战略。

　　他指出，酒店和商业一些持有型的物业虽然有着“最佳的避税工具、资产升值工具、现金流工具”三大功能，但同时这些资产本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用，持有型物业比例过多正带给绿城中国极大负担。

　　“寻找机会出售是我们的战略，未来绿城中国在条件合适的情况下会逐步出售部分持有物业，这是常态，甚至有一些项目即使很不错，但我认为它未来的毛利率满足不了我基本的净利需求，也存在被出售的可能性。”

　　这也意味着，在历经了“融绿”、中交入主等事件之后，曾经以品质为第一追求的绿城也要在房企规模竞赛中加快速度。

　　绿城中国执行董事李永前畅谈未来的投资方针时就提及，公司将聚焦于进战略城市、重点城市品牌落地、开发模式创新等类型项目，重点倾向于高毛利率高周转率的短平快项目，力求实现资产零沉淀，提升投资效率和效益。

　　“一定要把公司做得非常结实”

　　绿城战略上的调整很大程度上是源于其“慢”与“快”的根本矛盾，而曹舟南则指出其中的市场缘由。

　　与一年前在回应规模问题时语出惊人相似的，曹舟南在此次业绩会上则分析认为“中国内地房地产市场已经兵临城下”，并表示其一年前业绩会上的表态已经不幸言中这一现象。

　　据悉，在此之前业绩会上，曹舟南对媒体抛出“崩盘论”，指出“抛开有质量增长的规模就是找死，做得越大死得越快”，如今他再次表示对去年在4月-9月份期间拿下高价地的企业担忧。

　　他认为，大概至明年年初房价将往下走，通过土地增值获得增值的模式已经失去了效用，而未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期，再之后则有机会。

　　曹舟南表示，绿城中国在两年前就在等这样的市场到来，未来两年只要保持每年销售1000-1500万平方米的土地储备，然后再进行反周期投资，“到2020年，公司再拿出前千亿现今去进行布局都是可以的”。

　　正是基于这样的考虑，面对绿城在土地储备、规模等与行业第一阵营的房企有不小的差距之时，曹舟南表示，“时此刻，今年中报会上，我今天坐在这里还是非常淡定，哪怕到2020年，绿城还是非常安全的”。

　　事实上，绿城中国过去的调整中的确有一定成效。据曹舟南透露，在2016年初启动三四线城市换仓计划以来，绿城三四线项目截止目前的销售贡献额达到了600亿元，而2017年下半年一二线城市可售货源约239万平方米，可售金额约人民币603亿元，占2017年下半年可售金额的71%。

　　曹舟南表示，公司近三年在负债结构方面做了非常好的调整之后，下一步的动作就是做资产结构调整，他一再强调“一定要把公司做得非常结实”。