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曹舟南:未来2-3年是房地产行业最复杂和最难受时期

桂林房地产网-房掌柜 2017-08-31 11:05:46来源:观点地产网
[摘要]从披露的中期业绩报告来看,绿城中国2017年上半年的成绩也不乏亮点:销售总金额为595亿元,完成全年千亿目标的六成,较去年同期增长31.1%;实现收入为104.5亿元,同比增长7.9%...

  观点地产网 8月28日一早,绿城中国披露了2017年业绩报告显示,在过去的半年,绿城中国在销售总金额、净利润、股东应占利润以及每股盈利均有大幅度的提升,但该业绩的发布却引发了绿城股价在当天下挫。

  关注的焦点在毛利率上,对此,绿城中国首席财务官冯征表示,统计期内,公司毛利率达到27.5%,相比去年同期25.3%有所提升,其中在一二线城市有项目的毛利率高达30%以上,但受公司三四线项目低毛利以及个别项目亏损的影响,所以整体有所拉低。

  行政总裁曹舟南则表示,统计期内结算的项目是2014年之前的项目,有一些历史遗留的项目问题,但是2015年以后的项目都是自己参与拿地的,对这些项目非常有底,毛利率是非常高的。

  对于股价下跌的情况,曹舟南有些无奈地反问:“香港市场怎么还是个投机的市场,像绿城中国这么结实、稳健的公司,大家不知道怎么来解读它,从土地储备、房价、面临的市场变化、负债率、财务费用、资产结构来看,今天涨了10%才对”。

  他也表示,这也有可能是个别投资机构对绿城中国业绩了解不够,不过没关系,股价的高低不完全反映公司的价值,不同的人有不同的认识。

  “出售商业资产将是常态”

  从披露的中期业绩报告来看,绿城中国2017年上半年的成绩也不乏亮点:销售总金额为595亿元,完成全年千亿目标的六成,较去年同期增长31.1%;实现收入为104.5亿元,同比增长7.9%。

  其中,在利润方面绿城中国上半年的表现有着更大幅度的提升。1-6个月,绿城中国实现净利润12.7亿元,增长56.2%;公司股东应占利润约12.29亿元,较去年同期增长103.5%;每股基本盈利0.46元,较去年同期增长130%。

  值得注意的是,在这些上涨数据的背后,绿城出售附属公司的净收益无疑是其中最大的贡献。

  据了解,在过去的半年,绿城中国出售了两个商业项目,其中一个为北京霄云路项,作价35亿,而撇除收购附属公司时产生公允价值调整对成本的影响,统计期内绿城中国毛利达到28.77亿元,而出售附属公司净收益则为16.26亿元。

  出售物业必然将会为绿城中国带来资金的快速回笼,但在曹舟南看来,出售物业并不是为了给报表“润色”,而是绿城中国一项即将“常态化”的战略。

  他指出,酒店和商业一些持有型的物业虽然有着“最佳的避税工具、资产升值工具、现金流工具”三大功能,但同时这些资产本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用,持有型物业比例过多正带给绿城中国极大负担。

  “寻找机会出售是我们的战略,未来绿城中国在条件合适的情况下会逐步出售部分持有物业,这是常态,甚至有一些项目即使很不错,但我认为它未来的毛利率满足不了我基本的净利需求,也存在被出售的可能性。”

  这也意味着,在历经了“融绿”、中交入主等事件之后,曾经以品质为第一追求的绿城也要在房企规模竞赛中加快速度。

  绿城中国执行董事李永前畅谈未来的投资方针时就提及,公司将聚焦于进战略城市、重点城市品牌落地、开发模式创新等类型项目,重点倾向于高毛利率高周转率的短平快项目,力求实现资产零沉淀,提升投资效率和效益。

  “一定要把公司做得非常结实”

  绿城战略上的调整很大程度上是源于其“慢”与“快”的根本矛盾,而曹舟南则指出其中的市场缘由。

  与一年前在回应规模问题时语出惊人相似的,曹舟南在此次业绩会上则分析认为“中国内地房地产市场已经兵临城下”,并表示其一年前业绩会上的表态已经不幸言中这一现象。

  据悉,在此之前业绩会上,曹舟南对媒体抛出“崩盘论”,指出“抛开有质量增长的规模就是找死,做得越大死得越快”,如今他再次表示对去年在4月-9月份期间拿下高价地的企业担忧。

  他认为,大概至明年年初房价将往下走,通过土地增值获得增值的模式已经失去了效用,而未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期,再之后则有机会。

  曹舟南表示,绿城中国在两年前就在等这样的市场到来,未来两年只要保持每年销售1000-1500万平方米的土地储备,然后再进行反周期投资,“到2020年,公司再拿出前千亿现今去进行布局都是可以的”。

  正是基于这样的考虑,面对绿城在土地储备、规模等与行业第一阵营的房企有不小的差距之时,曹舟南表示,“时此刻,今年中报会上,我今天坐在这里还是非常淡定,哪怕到2020年,绿城还是非常安全的”。

  事实上,绿城中国过去的调整中的确有一定成效。据曹舟南透露,在2016年初启动三四线城市换仓计划以来,绿城三四线项目截止目前的销售贡献额达到了600亿元,而2017年下半年一二线城市可售货源约239万平方米,可售金额约人民币603亿元,占2017年下半年可售金额的71%。

  曹舟南表示,公司近三年在负债结构方面做了非常好的调整之后,下一步的动作就是做资产结构调整,他一再强调“一定要把公司做得非常结实”。

责任编辑:简艳霖
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