【掌柜日报】一二线楼市已明显回归平静 金九银十料落空

　　立秋刚过，处于最严调控中的楼市却已是秋意浓。在这一轮显著降温中，廊坊、苏州等去年最火爆区域均偃旗息鼓。从数据来看，7月50个典型城市新建商品住宅成交量已连续4个月环比下跌，连续5个月同比下跌。业内普遍预计，在紧缩的金融环境下，传统的“金九银十”今年铁定泡汤了。

　　环京崩盘

　　3月以来，全国楼市调控高压态势丝毫未见放松，此前过热的一二线楼市已明显回归平静。

　　来自易居研究院的报告显示，7月50个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少7%，同比减少21%。其中，北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增幅分别为-56%、-47%、-54%和-36%。

　　对7月50个典型城市新建商品住宅成交面积的同比增幅进行排序，跌幅最大的5个城市为廊坊、济南(楼盘)、福州(楼盘)、呼和浩特(楼盘)、北京(楼盘)。其中，廊坊自从经历了去年12月的癫狂后，新建商品住宅成交面积大幅回落，7月的5.48万平方米刷新最低成交纪录，-74%的同比跌幅触目惊心。

　　上海(楼盘)易居房地产研究院副院长杨红旭表示，擒贼先擒王，廊坊楼市的迅速降温代表着整个环京区域的成交走弱，成为本轮房地产下行周期的领头羊。“就全国范围来看，3月成交量将成为今年月度最高值。很多人还在期待十九大之后政策放松，楼市成交量反攻。但我认为年内政策不会明显松动，传统意义上的"金九银十"铁定要泡汤。”

　　成交惨淡的大环境下，天津(楼盘)楼市表现如何?来自克而瑞的最新数据显示：2017年7月，天津新建商品住宅成交量为11568套，环比下降约15%;全市销售金额约196亿元，环比下降约16%;全市销售均价15396元，环比下降2.6%，较3月调控升级前的高点17117元已跌去10%。

　　展望下半年，天津已有确切消息的全新项目共28个，包括市内六区和滨海新区新盘各5个。业内人士表示，因限购限贷效应持续释放，下半年开发商大规模以价换量很可能发生，这对刚需和改善型消费者来说无疑是个好消息。

　　中介关店

　　炎炎烈日下，“金九银十”近在咫尺，房地产中介市场却寒意十足。伴随着成交量大跌，很多经纪人被迫另谋生路。

　　来自北京房地产中介行业协会的报告显示，截至7月30日，北京备案中介机构数量为3056家，相比于4月底的3260家减少204家，其中仅有299家在7月有二手房交易记录。

　　在天津，同样有不少小中介在“金九银十”到来前无奈“冬眠”。负责西青大学城片区的和瑞地产经纪人王晓迪(化名)对新金融记者表示，他已经4个月没卖掉房子。“近期天气炎热，店长调侃空调都开不起了，索性暂时关店。按照店长的说法，与其在办公室无所事事地玩手机或闲聊，还不如躺在家里借助朋友圈零成本卖房。”

　　交易量冻结后，房地产中介的薪资结构悄然生变。王晓迪透露，目前二手房中介费名义上仍是2%，实际有很大概率收不上来，八折甚至五折屡见不鲜，销售提成比例也大幅走低。“为了留住所剩无几的经纪人，店里将底薪从2000元提高到2600元。然而，这可以说是杯水车薪，毕竟经纪人没有业绩就无法生存。”

　　因客户群大幅缩减，以往需要排队抢购的新房项目也开始发愁销路。近期，不少代理公司开始在天津世纪都会招兵买马、组织培训，为大量未开盘新房项目储备人才。新金融记者了解到，这些“朝九晚六”的销售职位底薪达到4000元，吸引了相当一部分“走投无路”的二手房经纪人。

　　在被迫转战新房市场的二手房经纪人眼中，代理费将是重要考量。然而，与二手房中介费一样，资金遇到困境的开发商给付的新房代理费也遭腰斩。以小白楼凯德国贸的酒店式公寓为例，代理费已从去年的2%调整为1%。

　　房贷进一步收紧，或是压倒“金九银十”的最后一根稻草。继天津建行上浮首套和二套房贷利率后，交通银行、华夏银行、光大银行纷纷跟进，中信银行首套房贷利率甚至上浮30%。融360最新报告显示，7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率的1.02倍，同比上涨12.38%，超九成银行已无利率优惠。

　　共有产权

　　斜刺里高调杀出、可租可售的共有产权房概念，同样对“金九银十”预期造成暴击。

　　所谓共有产权房，是指政府提供政策支持，售价低于同地段、同品质商品房水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品房。事实上，共有产权房早在2013年之前便在上海、淮安(楼盘)等地实验，近些年来却并未受到太多关注。

　　今年以来，作为万众期待中的长效机制重要一环，共有产权房重回聚光灯之下。4月，住建部、国土部提出超大、特大城市和其他住房供求矛盾突出的热点城市要增加共有产权房供应后，《北京市共有产权住房管理暂行办法》于8月3日重磅落地，建设导则彻底打消了公众对共有产权房的疑虑。

　　依据导则，北京的共有产权房将全装修成品交房，1户至少1车位，无线网络全覆盖，安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库……可以说标准不输普通商品房，超出社会预期。在选址上，共有产权房项目优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。购买共有产权房5年后，购房人可按市场价转让产权份额。