【掌柜日报】二级客数转化率变慢 一线城市楼市加速变天

　　导读

　　在金融监管 “围堵”各类金融杠杆、货币市场资金利率上行的双重压力下，房地产再次进入“大考”时刻。

　　“没有最严，只有更严”房地产调控，起于2016年9月30日，至今算来，已实施10个月。调控火力点头号目标的北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等一线城市，无论是房价上涨幅度，还是成交量，均掉头直下。

　　弥漫于2016年的房企“不差钱”的拍地豪气，也已经结束。在金融监管 “围堵”各类金融杠杆、货币市场资金利率上行的双重压力下，房地产再次进入“大考”时刻。

　　“房地产对GDP的贡献比例正在下降，现在房地产行业也已经进入了限制性发展周期，不可能像过去那样保持高速增长。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，一线城市量价齐跌，很难创新高，重要原因是土地供应一直在缩减。

　　政策已形成效力

　　来自龙湖集团内部采用二级客数的转化率监测发现，房地产市场已经发生实质性变化。所谓二级客数，指的是到达售楼处的客户的来往，转化率指的是有多少人买了房子。龙湖集团副总裁袁春在刚刚结束的博鳌(楼盘)21世纪房地产论坛上表示，这一数据在今年3月份达到最高点，来到龙湖售楼处的100个客户有13人买了房子。到6月份，这一数据已经下降到11人。龙湖监测的另一个数据是客户来了多少天形成成交，3月份大概是3.3天，6月份监控的数据是7.6天。“这是一个判断指标，从指标来看，政策已经形成效力，下半年一定会体现出来，我们只能谨慎地看待市场。”

　　在房价方面，7月18日，国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格数据。6月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。同比方面，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落。

　　在销量方面，易居房地产研究院报告显示，7月上半月，监测的50个典型城市新建商品住宅销售面积为1136万平方米，环比6月上半月减少2%，同比减少20%。同比来看，50个城市中有33个城市出现同比下跌，其中跌幅最大的城市为北京，同比跌幅为74%。从不同类型城市来看，7月上半月，一二三线50个典型城市新建商品住宅销售面积环比增幅分别为-8%、8%和-13%，同比跌幅分别为56%、12%和18%。一线城市销售量下滑最为明显。

　　如果说开发商在去年年底时尚对调控政策的严厉程度存有迷惑，现在几乎所有开发商都已意识到，市场调控短期内不会放松。

　　在不可抗的政策局势下，开发商纷纷积极寻求转型创新路径，从单一开发向生活、产业领域延伸，存量市场、轻资产模式成为主要攻坚方向。

　　欧阳捷同样认为对一线城市应该谨慎看待，“一线城市现在是限人、限地、限钱、限投资投机，房地产行业已经进入全线限制性发展周期，市场蛋糕会逐渐缩小。”

　　供应量不足正在导致成交量下降，袁春估计下半年的成交量将进一步萎缩。作为从业者，袁春感受到政府调控力度空前，“基本上没有商量，我觉得今年年底放松是不可能的，明年可以期待，但应该是明年下半年以后的事。”

　　找路者与坚守者

　　一线城市历来是大型房企的粮仓。在增量市场被扼制，业绩压力又必须解救之局面下，开发商纷纷寻求新的业绩增长点。绿地在北京商办项目体量较大，但在北京对商住项目进行严厉限购整顿之后，绿地在6月6日将原来的京津房地产事业部更名为京津冀房地产事业部，企业发展重心转向河北，特色小镇成为京津冀房地产事业部新的发展战略。

　　在一线城市，增量市场机会减少，开发商不得不关注、抓取存量市场的机会。欧阳捷表示，租赁住宅将成为一线城市的主流，一旦有机会，新城控股就会参与竞拍。7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交，竞得两幅地块的公司均为国有企业。

　　7月26日，住建部表示，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

　　这进一步说明，未来一线城市的商品住宅市场会有所萎缩，政府将鼓励租赁市场的发展。欧阳捷认为，开发商开发租赁住宅要解决两大难题，一是只租不售带来的现金流问题，二是要避免亏损，政府应该通过让利、降低地价让开发商有盈利空间。

　　一二线城市坚守者绿城中国，其执行总裁李青岸在博鳌21世纪房地产论坛上表示，尽管三四线城市房价出现明显上涨，但绿城认为三四线城市依然不是房地产投资的主要方向，绿城仍然坚持北上广深一线城市和核心二线城市的布局。