三四线房地产市场尴尬：房子不断升值 出手却更困难

　　对于早些年买了三四线城市房子的朋友来说,眼下恐怕是最尴尬的时候。

　　这样的人并不在少数,前些年,一二线楼市行情不错的时候,那些手中有点闲钱却有够不上一二线城市房子的人,把手中的钱变成了三四线城市的房子。

　　当然他们也不是傻子,不少人买的也都是核心城市周边的小城市,当年的价格也仅仅几千块钱,经历了多年的蛰伏,从去年开始,一直到现在,手中房子的价值少则翻倍,多则翻了几倍。

　　不过正当他们打算脱手的时候,一个更为尴尬的现实是,这些城市二手房市场和新房市场几乎可以用“冰火两重天”来形容。新房售楼处都人头攒动,对应的二手房市场却几乎没怎么发育,想要卖掉手中的房子并不容易。

　　早些年在三四线城市买房的人,据融360房贷君知,一小部分精明的人已经在2016年果断出货了,但他们中的大部分人是选择继续持有到现在的,当然现在账面收益更多,不过想要变现,却难上加难。

　　在这个楼市越来越分化的时代,懂得适时空仓,才是精明的购房者,一味追求收益最大化,反而无法落袋。

　　为什么三四线的二手房很难出手?

　　当然,政策是一个方面,它在很大程度上左右了三四线楼市的短期行情,将一部分购房者固化在楼市中。

　　不过更重要的原因却不是这一点,三四线楼市的基本面才是决定这部分投资客无法变现的根本原因。

　　楼市的基本面是什么,我们在以前也讲过,产业和人口是最关键的两大指标。

　　三四线城市产业和人口显然是干不赢二线,更别说一线了。我们就以现在的燕郊楼市为例,近几年燕郊楼市飞速发展,当地挤进了大量人口,但为什么一纸限购,立马楼市就萎了呢?

　　按道理这些人进来了,应该能抗住楼市的下行才是,但事实告诉我们,燕郊楼市现在是一地鸡毛,跌得少的有两三成,多的竟有五六成,却仍然找不到愿意买房的。

　　燕郊涌入了大量人口,这不假,但他们没有在燕郊工作,没有在燕郊缴纳社保,甚至没有去过燕郊的医院,因为工作关系,一切与己相关的都在北京解决。

　　很显然,这些人并不属于燕郊,而产业就更简单了,这个京郊小镇,除了房地产其余乏善可陈,而房地产能吸引哪些人,大家都懂。

　　这种基本面决定了,当调控来临之时,楼市必将遭受重创,需求可能在一瞬间消失,首先遭殃的是开发商,曾经花了几个月时间积攒的客户,一瞬间都没有资格买房了。

　　而那些已经买房的人也会慌了神,没有购房者进来,他们手中的房子就好比空中楼阁,要么悬在半空中,继续拿着,要么落地回吐甚至亏本。

　　与北京如此之近的燕郊尚且如此,更何况那些前不着村后不着店的三四线城市。这些城市现在普遍表现为新房市场活跃,而二手房市场冷清。

　　目前在三四线买房的主要有两种人:

　　1、当地人,他们本着改善具体条件的目的去买房,既然改善,那么自然是大点的,户型设计更合理的新房才是首选,当然选择现在入市,原因有很多,有主动的,有被动的。

　　2、外来的,这些人买房自然也不会选择二手房,而是选择新房,割第一茬韭菜嘛。

　　不同的城市,这两类人的比例是不尽相同的,在都市圈的三四线城市,后者要多余前者的,在非都市圈的城市,前者则要多余后者。

　　对于第一类人,其实现在买没什么不合适的,自己有换房的需求,这是从消费升级的角度来考量的,买到了就改善了自己的居住条件,不用管楼市如何走。

　　对于第二类人,现在他们可能正在重蹈前辈们的覆辙,买了房子,假如城市选得好,未来账面收益肯定是正的,但能否经由二手房市场落袋为安就另当别论了。

　　从以上两种购房行为,我们能很清晰的得到以下结论,三四线城市真正需要改善需求的人一般都会去买新房。

　　他们是有效需求,而这种有效需求的体量并不大,新房价格便宜,设计更合理,足够他们挑选,为啥要去买更贵的二手房呢。

　　从另一个层面来说,三四线城市人均住房面积本身就不低,月薪三四千,房价一两万,人们也得掂量掂量在这个时候换房是否划算。对工作生活在三四线城市的他们来说,时间成本是最低的,完全可以等待更合适的时机入市。

　　所以,看上去那些在三四线城市买房的人,账面收益不错,但他们从签合同那天起,就注定了未来卖房子是更加痛苦的。这种体验和在一二线城市卖房是完全不同的,在一二线城市,只要你愿意稍稍让价,找到接手的人并不难。而在三四线城市,多让点价能卖出去都算幸运,更多情况是有价无市,房子是卖不出去的。

　　对于买房不为自住的人来说,现在不仅要考虑买房,更要考虑卖房,考虑止盈的可能。三四线城市需求目前是透支的状态,而同时新房的供应量又不小,两者叠加的结果是二手房基本上是有价无市。卖房已不易,止盈更是难上加难。

　　言至此,各位对是否投资三四线城市的房子也应该有比较明确的答案了吧？