【掌柜日报】房企涌入长租公寓市场 佳兆业推出寓享空间

　　近日，中指院等机构集中发布了2017年上半年房企销售业绩排行榜。其中千亿元级销售规格的房企达到7家。在市场处于普遍调控背景下，房企的市场集中度进一步提高，尤其是TOP30强企业。不过，集中度提升仅仅是表象，背后与房企布局的区域价值战略、拿地成本、产品吸引力、投融资能力等密切相关。本期房产周刊，将围绕上半年房企销售增长的现象，从多个维度解析其成长的动力及下半年走势图。

　　曾健辉“我相信租售并举一定是未来的趋势”，在刚刚过去的万科股东大会上郁亮这样表示，万科今年重点发力长租公寓，计划2017年开业2.5万间，发展成为中国第一大集中式长租公寓服务商。

　　虽然这是万科的战略，但毫无疑问，长租公寓也是众多房企垂涎的大蛋糕。

　　国泰君安证券分析师侯丽科分析，不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。

　　房企加速涌入长租公寓市场

　　随着住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

　　监测数据显示，北上广深这四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家，占集中式品牌长租公寓市场的70%。数据显示，目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式布局长租公寓。

　　万科董秘朱旭在2017年年初电话会议上曾透露，2017年万科将把长租公寓作为重要着力点，主要在核心城市发展。据了解，万科集团将泊寓定位为城市配套服务商战略中创新业务的一个分支，目前已经布局18个城市近200家店。

　　《每日经济新闻》记者采访北京泊寓劲松店了解到，该店有3个户型总共88套房源，面积约为20平方米的复式公寓，租金3800元/月起。在劲松店，记者看到最贵的房源是6000元/月，面积在30平方米以上。一位工作人员表示，该店可半年起租，单店的出租率已接近90%。

　　尽管泊寓的租金价格较周边房租有30%以上的溢价，但所有店面的出租率均保持在90%以上。泊寓北京相关负责人表示，目前整个行业的轻资产模式投资回报周期在5~8年左右，万科则预计5年能够收回成本。在北京市场，由于物业升值较快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以运营商只能尽力压缩其他的成本。

　　龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石则表示，冠寓未来将聚焦12个一线及领先二线城市，在3年内迅速形成规模优势。在业务拓展方式上，起步阶段龙湖将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业;中长期看，龙湖会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比2：8。

　　除此之外，世联行也推出红璞公寓，并完成25城布局，签约项目超150个;绿城与成都长租公寓品牌优客逸家推出“绿城优客”;招商蛇口推出“壹栈”、“壹间”和“壹棠”;佳兆业推出“寓享空间”。

　　乐乎公寓创始人、CEO罗意向《每日经济新闻》记者坦言，行业的发展需要良性竞争，这样可以促进行业为社会提供更好的产品和服务，房企把存量资产盘活进入租赁市场，增加城市租赁的有效供给，是社会资源的优化配置，对城市租客是重大利好。

　　魔方公寓总经理助理、华北分公司副总经理邓方则表示，整个长租市场上，所有的品牌长租公寓加起来，其渗透率不到2%，所以供不应求仍然是普遍现象。

　　国泰君安证券研究表示，而从供应层面而言，预计到2020年长租公寓的房间数量为1000万间，假定2016年底该数量为200万间，到2020年的年均复合增速达到50%，空间和增速都超出市场预期。

　　短期内行业发展瓶颈难解

　　万科泊寓厦门总经理吴迪曾指出，万科对长租公寓整个居住标准要求高，前期改造成本投入比较大，租入租金和改造成本占到总成本的80%，仅装修改造的成本就需要运营3年后才能够覆盖。

　　在业内看来，租赁持有与运营是一个全新的房地产细分品类，长租公寓行业需要经过5年左右的探索期，但目前供应链的管理和各种服务方面都具备了初期雏形。

　　专家表示，房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试、布局和积累经验，目前就这个市场来看，还没有能够盈利的企业以及盈利的可能性，房企持有的长租公寓租售比即使管理相对好的企业也只有2%~3%，远远不足以弥补资金成本。

　　长租公寓产品最大的竞争对手是私人出租房源，魔方公寓将其称为是与消费升级的一场较量。除了回报周期长，盈利难等问题之外，长租公寓还面临着标准不明的尴尬。

　　魔方公寓相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，“长租公寓目前最大的压力依然来自于政策层面，国家鼓励购租并举，但正式发文已过去一年多了，具体的落地政策，甚至是管理归口一直没有明确，这给公寓企业在拓展规模的过程中带来很大阻力。特别是改造后的公寓项目消防验收应该参照什么标准，有的是参照酒店，有的参照住宅，验收标准不清楚。”

　　罗意也指出，在发展长租公寓时什么样的土地属性和房产属性可以发展青年社区，其实目前是没有定论，这样就让许多创新企业不仅背负投资风险，甚至企业家有可能还面临法律风险。主管部门应尽快出台行业的定性和规范，让长租公寓能在阳光下发展。