重点城市楼市成交量下跌透露拐点意味 房企抢跑出货

　　充满悬疑的2017年楼市跌跌撞撞已然过半，当多家开发商陆续交出骄人的业绩之际，国内主要城市房地产市场的收缩却为行业下半年埋下一丝隐忧。

　　中国指数研究院的研究数据显示，该机构2017年上半年监测的30个主要城市，17个城市成交面积同比下降，一线阵营中的北上广深同比降幅较高，其中深圳同比降幅超过50%，北京、上海降幅高于30%，二线阵营的南京甚至创下6年来同期最低交易额。

　　冰冻三尺非一日之寒。虽然多个城市的一二手房价依然维持稳定，但重点城市成交量的下跌依旧透露出市场降温的端倪。

　　值此拐点来临之际，曾经高歌猛进采取扩张型战略的开发商们，不得不重新对市场进行思考，唯有及时调整战略顺势而为的公司，才有望在这一轮调整中平稳生存乃至赢得先机。

　　中国房地产市场全新格局，或许已经开启。

　　多城市交易量收缩

　　日前，深圳市国土委公布6月份楼市成交情况，显示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套住宅，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，环比下跌3.9%。据悉，自去年10月8日深圳公布“深八条”以来，楼市调控效果明显，进入今年以来，房价逐月环比下降。1至5月，深圳新房成交均价分别是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

　　该市刚刚公布的6月份楼市成交数据显示，6月新房成交2953套，环比增加27.7%;成交价格为54492元/平方米，环比降0.04%。从去年10月份以来，深圳新房成交均价已经连续九个月环比下降。

　　同样为一线城市的北京也在政策叠加效应下出现交易量的下滑。北京的“930新政”被称为“继2011年限购后的最严政策”。进入2017年，北京调控范围不断扩大，3月17日以来，北京相继出台了近20项调控政策，甚至祭出针对离婚的堵漏新规。与此同时，增加供给的调节手段也被决策层使用。2016年上半年，北京住宅用地共实现成交24宗，远高于去年同期7宗的成交量。

　　亚豪君岳会日前提供给第一财经的最新统计数据显示，今年上半年，北京商品住宅仅成交13464套，成交面积204.59万平方米，同比分别减少44%、42%。这一成交量也创造了历史新低。以刚过去的一周(6月26日~7月2日)为例，北京除保障房、自住房外的商品住宅仅成交296套，成交面积5.9万平方米，创近17周新低。

　　在广州，成交同比下跌幅度低于北京和深圳，但下跌的趋势依然成立。数据显示，仅仅6月份，广州一手住宅网签成交量为6784套，环比5月的6568套小幅增加了3.29%，但同比仍然少了37.9%。

　　除了一线城市，部分房价涨幅较大的二线城市也陷入市场的自我修复阶段。南京曾经是去年房价涨幅最大的城市之一，但今年上半年却陷入了“滞涨”状态。有数据显示，截至6月29日，不含高淳、溧水，南京市累计成交新房30478套，比去年同期的7.5万多套大跌近六成。南京网上房地产最新统计数据显示，今年上半年，南京市共成交新房3.73万套，去年同期为7.59万套，同比下降50%，这一成交套数也创下2011年以来(上半年)新低。

　　中国指数研究院数据显示，2017年上半年中指监测的30个主要城市，17个城市成交面积同比下降，其中南京下降幅度达61.19%，福州同比降幅也超六成。当然不乏依然上涨的城市，其中汕头升幅为195.52%，徐州次之，同比上升41.67%。

　　亚豪机构市场总监郭毅对第一财经分析认为，供应端的发力将继续有效平抑房价预期，但前述入市的地块，其项目最快也需明年年初入市，因此无法解救今年下半年的成交量。在她看来，今年下半年北京楼市成交量将继续维持低位，2017年的全年成交情况恐将创造历史新低。

　　一份《百日调控全景速览》报告显示，3月17日后的100天内，北京链家的二手房百日成交量下降70%，核心500盘年化换手率下降62%。5月，北京二手房核心500盘0成交占比达到1/4;上海链家二手房成交量环比下降25.6%，均价下跌0.2%;深圳链家二手房成交量继4月环比下降23.1%后又环比下降9.5%，均价与4月基本持平;广州链家二手房成交量则环比减少17.5%。

　　市场集中度再提升

　　上半年，面对市场的重压调控，房企依旧在规模争夺战中表现出了巨大的能量，强者恒强的局面日益明显，黑马杀出也越来越多。

　　根据中国指数研究院监测，截至6月30日，销售额超过50亿元的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元，约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈入2000亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其后迈进千亿阵营，再次呈现强者恒强的行业定律。

　　来自克而瑞的数据显示，TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP 10上榜门槛为702亿元，增长40%;TOP 30房企的入榜门槛增幅最大，大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张，与其他房企的规模差距越来越大。

　　事实上，过去两年房企巨头们的奔跑速度让人咋舌，而这种速度并没有因为2017年市场降温的预期而有所降低：碧桂园销售目标6000亿，恒大销售目标4500亿，保利销售目标3000亿，旭辉将冲击1000亿，新城将冲击1000亿……