融资渠道受阻成本上升 2017房企资金链面临较大压力

　　房地产企业融资渠道受阻，再度成为热议话题，银行、信托、债券等渠道纷纷收紧，加上房地产政策越来越严格，销售并不顺利。面对不断高企的债务，如何度过资金荒成为不少房企面临的首要问题。目前，在货币收紧大趋势下，房企各个融资渠道都受到限制，融资成本相比以前也上升了2-3个点。业内认为，今年房企资金链会面临较大压力，依赖大量融资激进拿地、销售回款能力较弱以及债务结构偏短期的中小企业面临更大的风险。面临资金荒，房企应该加速去化、寻求合作以及发展多元化业务。

　　融资成本上升

　　“近半年来，房地产企业融资成本明显上升，不少融资渠道成本已经在8%以上，相对以前提升了2-3个点。”一位不愿具名的房企高管向北京商报记者表示，成本上升的同时，融资难度也开始增加。

　　据克而瑞研究中心发布的数据显示，5月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%;同期海外发债额为零。

　　在融创2017年股东大会上，执行董事汪孟德曾表示，“从融创中国去年借贷情况看，借贷成本在快速下降，主要是由于公司规模、实力、品牌，特别是银行的信誉度提升，未来两三年我们的借贷成本还会下降”。但是，针对今年持续出台房地产调控政策和资金监管收紧的特殊情况，他也提到，包括融创中国在内，今年整个地产行业的融资成本都将有所上升。“我们去年当期新增借贷成本低于6%，平均在6%的水平，但今年我们会超过6%，可能到6.5%，这是借贷成本增长的趋势”。

　　Wind数据显示，无论是公司债、企业债、中票或短融，自2016年10月起至今，发行利率均呈现上行态势。2017年6月至今，公司债、企业债、中票、短融的票面利率数据分别为6.0943%、5.8%、5.7726%、5.4274%，与之形成对比的是2016年10月，上述四种融资方式的票面利率还分别为3.7139%、4.007%、3.6587%、3.1629%。

　　从具体房企融资案例来看，5月所有已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元三年期成本6.8%，华夏幸福2017年第一期中期票据19亿元五年期年利率为5.8%。在公司债方面，龙光地产在海外发行六年期4.5亿美元优先票据年利率为5.25%。在其他债权融资方式中，华夏幸福2017年第二期超短期融资券，借款270天，融资额度10亿元，借款利率5.07%;华夏幸福与华能贵诚信托设立“永续债投资单一信托计划”，起始利率6%;龙光地产发行3.5亿美元永续债，起始利率7%。

　　融资渠道收紧

　　业内认为，房企融资成本上升、融资规模下滑的主要原因在于融资渠道的收紧。从目前房地产企业的融资渠道看，主要是银行、信托、各类资管计划、发行债券以及股权融资。从监管看，对各类金融机构投向房地产的资金呈现严控态势。

　　在4月21日银监会一季度经济金融形势分析会上，银监会主席郭树清表示，要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。而银行贷款一向是房企主要的融资渠道。

　　紧接着，银监会向各银监局下发的《2017年信托公司现场检查要点》，将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。涉及房地产信托业务的检查要点包括：一、是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式，变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二、“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。这份文件规定直指信托公司开展的“拿地融资业务”，而信托融资本是房企除银行贷款外的主要融资方式。

　　除此之外，房企发债也开始收紧。据了解，年初至今，万科和富力等房企纷纷取消发债，涉及金额至少为50亿元。这两家公司在取消发行的公告中均表示，鉴于近期市场的变化，决定取消中期票据的发行，万科更两度取消中期票据发行。

　　事实上，房企发债的困境在去年四季度已经显现。海通证券在报告中指出，当季地产债券发行量和净融资额仅为三季度的30%，主要源于公司债的收紧。从去年11月至今年2月底，地产公司债券发行29只。

　　房企该怎么办

　　今年，房企面临融资难、融资贵的窘境，同时，随着市场整体下滑，房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。这意味着，今年大部分房企将面临资金荒，加上自身的债务压力，房企资金链安全面临较大压力。

　　尽管融资成本在上升，但房企依然尽可能地寻求“输血”渠道。不过，这背后却是房企面临的债务压力所致。据Wind数据统计，107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元，而2010-2014年五年间的新增有息债务总和为8200亿元。显而易见，2015-2016年有息债务规模扩张非常快。同时，负债率也不断攀升，并达到历史高值。从上市房地产企业的数据看，整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前，无论是海外融资，还是境内融资，房企的债务融资情况均不容乐观，加上房地产市场降温的不断显现，未来，房地产企业的资金压力会逐渐加大。目前来看，债务尤其是短期债务集中到期量大，前期经营比较激进和资质较差的民营企业面临的压力会更大。

　　对于房企该如何度过资金荒，严跃进认为，一方面，根据企业各个城市项目的情况，加速去化，实现快速销售、回笼资金;另一方面，抱团取暖，也就是说，无论在拿地还是开发建设的过程中，企业可以寻求合作方，以降低风险和成本。此外，房企也可以积极进行多元化转型，寻求新的利润增长点，如物业板块，可进行长租公寓业务以及房地产金融等相关业务的拓展。