一二线楼市进入调整周期 二手房市场成交将稳中下调

　　京沪二手房量价齐跌 购房者议价能力增强

　　记者近日走访京沪二手房市场发现，以北京、上海为代表的重点城市二手房市场遇冷，在严厉调控政策的影响下，遏制炒房效应初显，一二线楼市开始进入调整周期。

　　专家认为，随着住建部门和地方政府对整治市场秩序持续保持高压态势，楼市调控效果将在全国热点城市表现得尤为突出。

　　京沪二手房成交量价下跌

　　链家研究院日前发布数据显示，5月北京链家二手房成交量环比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，为自2015年以来最低点。与此同时，二手房成交周期也在拉长，成交周期平均52天，为自2012年以来最长，购房者观望情绪明显。

　　上海也出现类似情况。记者近日在上海二手房市场走访发现，随着楼市成交平稳下行，各区域中介带看量普遍出现二至三成下滑，成交量呈现近二成回落。在一些传统的热点板块，如长宁区中山公园、静安新客站等区域成交量也环比下降一至二成;近郊板块的二手房成交跌幅则更为明显，基本在二成以上。

　　上海二手房指数办公室认为，带看量减少、置换客减少是上海二手房市场成交降温的主要原因。部分中介则告诉记者，“目前，六成以上的成交为学区房购买需求。”

　　在成交价格方面，据链家数据，今年5月北京市二手房成交均价环比下跌2.3%，连涨17个月后出现两个月下跌。伟业我爱我家集团市场研究院的统计亦显示，在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。

　　在上海，为求顺利置换，卖家的让价幅度普遍在1%-2%。而对于大、中户型改善房源来说，由于需求相对较少，一些卖家为尽快置换出售房源，降价幅度在2%-3%，部分急售卖家甚至提供4%左右的降价空间。

　　购房者议价能力增强

　　多位二手房中介告诉记者，目前北京和上海的二手房交易有趋于“买方市场”的倾向，如一些热门区域新增房源数量增加，购房者议价能力增强。

　　在北京的热门区域朝阳望京，看中望京新城一套三室两厅的郑先生告诉记者，目前这套房子均价为66000元，相比政策出台前均价下降2000元左右，但与去年9月份相比价格高出近1万元。“当时的价格应该是我目前的心理预期，期待密集的调控政策出台后，效果能在房价上逐渐显现出来。”郑先生说。

　　“去年三季度时出现的‘秒签’或是卖家坐地涨价、跳价毁约的情况已经没有了，现在只要双方都有诚意，在卖方挂牌价的基础上谈下几万到几十万都是有可能的。”在亦庄一家二手房中介机构工作的孙洁告诉记者，他近期经手成交的金色漫香林二期两套90平方米左右的二手房，最终成交价与挂牌价格分别相差了35万和20万。

　　记者注意到，虽然当前二手住宅价格出现松动，但一些热门区域房源均价与去年北京二手房价格非理性上涨后的价格相比并未出现过于明显的变化。多位近期有购房计划的买房者表示，他们仍会长时间处于观望状态，眼前的回落只是向着年初的水平过渡。

　　链家研究院院长杨现领认为，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，涨价占比下降，降价占比增加。而买家观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌成为了必然趋势，调控政策正在实现预期效果。

　　在上海，在市场成交缩水下，目前二手房市场上首套购房者开始占据主体地位，部分地区以价换量趋势明显。在闵行古美罗阳、金虹桥等刚需聚集的区域，一些去年挂牌至今的房源陆续开始成交，但实际成交价一般下调3%-5%。

　　中原地产数据显示，首付比例以及贷款成本的提高，使居民对购房贷款的使用程度降至2015年以来最低水平。“一些卖家降价揽客，目前银行办理个贷时间较长，部分持有售后公房的连环置换客选择下家客户，通常有付款比例要求，面对高首付客户也愿意给出更多的议价空间，甚至5%幅度。一些板块内的中、大户型成交上升，往往以价换量，房价水平不涨甚至开始下跌。二手房卖家为争抢客户，无奈只能降价。”几位二手房中介均向记者表示，现在市场上，“购房者的话语权大了很多。”

　　调控政策下二手房市场成交将稳中下调

　　业内人士认为，目前，北京和上海一手住宅供应相对较少，二手房仍是成交主力。在继续加码的调控政策背景下，成交量难现规模化，而价格也随着需求的转移出现波动，稳中下调或是基本特征。

　　3月底，住建部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格;二是造谣生事，误导市场预期;三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。住建部同时指出，加强二手房市场管理是调控当务之急，各地要因地制宜、综合施策，尽快稳定二手房市场。对于市场出现的违法违规行为，必须严厉打击，出头必打。

　　上海二手房指数办公室认为，在北京和上海，伴随着对商住、首付贷以及不规范中介行为等的整治行动，4月和5月二手房并未站稳正常年份月度成交量均线，价格涨幅微弱接近走平，传统“银四”和“红五月”不再。迹象表明市场置换动力在减弱，预计中端改善房成交受关联影响或继续回落，而高端房源在楼市去投资化后，需求开始稳定，这表明了调控对居住属性的精准定位的政策效应。