桂林市房地产市场供需两旺 商品房销售保持快速增长

　　今年以来，桂林凭借“央视春晚分会场”刺激效应、良好的自然资源和理想的人居环境以及一二线城市限购限贷的“溢出”效应等多重因素影响，有效拓展了国内雾霾天气和资源型枯竭、生态受损城市销售市场，我市房地产市场供需两旺，延续了去年以来平稳健康发展的良好局面。

　　一、桂林房地产市场概况

　　(一)投资稳步增长。统计局数据显示，1—3月，全市房地产开发投资62.90亿元，同比增长93.5%。

　　(二)商品房供应充足。受去年桂林楼市总体向好，商品房销售“量价齐升”的良好走势鼓励，开发企业加快项目开工和施工进度，加大了房源供应，房地产市场持续升温，据行业监测数据看，1—4月商品房上市量增幅较为明显。全市商品房上市供应面积113.22万㎡，同比增长45.5%。

　　(三)商品房销售保持快速增长。据行业监测数据看，1—4月，全市商品房成交面积144.89万㎡，同比增长24.6%。继续保持了自2016年四季度以来的两位数增长，表明全市房地产去库存取得了明显成效。

　　(四)商品房库存趋于合理区间。据行业监测数据看，1—4月，全市商品房库存面积535.39万㎡，消化周期近12.3个月。

　　二、桂林房地产市场的政策环境分析与解读

　　2016年，在推动供给侧结构性改革以及“调结构”与“稳增长”并存的情况下，经济增长的新常态带来了房地产市场的新常态，行业政策环境也开始形成了与之前不一样的新格局。突出地表现为：“全国一盘棋”的政策调控方式转向“分类调控”、“因城施策”，宏观调控方式更加快捷、灵活、精准，赋予地方政府更多自主权，不再是以往“一刀切”式，中央层面将着力构建房地产市场的长效调控机制。

　　(一)中央深入研究房地产长效机制，保持市场平稳发展

　　2016年12月9日中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。12月14日--16日，中央经济工作会议在北京召开。会议首次对我国未来楼市的发展方向和相关政策作出了重大表态。会议强调，“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房”。表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性，否定了投资投机属性。中央关于抑制房地产领域资产泡沫的态度坚决，本轮调控在相当一段长的时期内不存在放松可能。会议强调，“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。” 加大人口流入地特别是热点城市的土地供应，一方面强化因城因地施策，提高住宅供给，有助于抑制房价，另一方面也有助于缓解房地产投资大幅下滑带来的经济下滑。会议指出，“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。” 这种表态，不仅事关中国的城市发展定位，而且也为中国楼市的未来发展指明了方向。表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题，大都市圈战略日渐清晰。

　　2017年2月28日，习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议。习近平指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。作为促进房地产市场平稳发展的重要手段，房地产长效机制的不断建立健全是中长期房地产发展的重点。中央再次强调要深入研究短期和长期相结合的长效机制，可见中央在加快长效机制建设的同时，也注重短期政策引导，稳定市场预期。

　　同时，会议还强调要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。调整优化供应端也是地方调控市场的重要手段，尤其是在当前城市分化加剧背景下，库存较高地区要减少甚至暂停土地供应，供求矛盾比较突出的热点城市，要根据市场实际情况有效增加土地供应规模。

　　2017年3月5日，李克强总理在第十二届全国人民代表大会第五次会议上所做《政府工作报告》指出，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。今年再完成棚户区住房改造600万套。

　　2017年4月25日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势跟经济工作，会议指出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。不难发现，从去年12月中央经济工作会议的“加快研究建立”，到今年3月公布政府工作报告的“加快建立和完善”，再到本次中央政治局会议的“加快形成”，中央对房地产市场稳定发展的长效机制态度多次产生变化，表明中央对于建立长效机制的心情十分迫切。国家发改委副主任宁吉喆4月18日曾表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。据此分析，长效机制有可能下半年会正式对外公布。

　　(二)住建部国土部联手稳定楼市

　　2017年3月27日，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(建房[2017]80号)，提出合理安排住房和其用地供应规模工作要求。作为今年两会后首个落实李克强总理“稳定住房消费”的文件，主要有以下亮点：

　　1、凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏;6-12个月的，必须增加供地;18-36个月的，减少供地;36个月以上的，直接停止供地。

　　2、不管是区域性总价，还是土地单价，或是楼面价，一律不得出现新高，严防高价地扰乱市场预期。