据中国之声《新闻晚高峰》报道,过去几年,房企采取的普遍策略是重金布局一、二线城市,而库存规模过大、利润空间狭小的三四线城市一直被列为“禁区”。今年,这个区域战略可能需要重新布局。房企纷纷涌入三四线城市,这将对房价有何影响?一线城市楼市会否退烧?国家调控政策能否跟上?
在一二线城市限购升级后,受溢出效应影响,三四线城市对一线城市和热点二线城市溢出效应的承接作用明显。
3月底,世联行董事长陈劲松表示:“今年新房销售的真正机会在三四线城市。”他的判断依据是,一二线城市是本轮调控的重灾区,成交量和成交价均不乐观。
今年一季度的房价数据佐证了这一观点。数据显示,2017年第一季度,一线城市新房成交量同比下降16.3%,三线城市则同比增长超过35%。
北京“317”新政出台一个月后,房价出现18个月以来首次环比下跌;多个三四线城市新建住宅价格环比大涨,如广东清远3月房价环比上涨了18%,位列环比涨幅榜第一。
就在热点城市楼市降温“退烧”的同时,三四线城市房地产市场趋于活跃。比如,镇江属于南京都市圈,楼市政策相对宽松。江苏省物价局新闻发言人孔祥平表示,“商品房价格预期总体延续了稳中缓升的态势。总体上看,缓和上涨的预期占70%,认为有明显上涨的人数只有四分之一。特别是苏北5市,除淮安市维持在80%左右的上涨预期外,其他4市上涨预期都超过了90%。”
事实上,在今年3月的年报或业绩会上,不少主流房企已流露出对三四线城市的关注。然而,并不是所有三四线城市都受到热捧。一位央企地产公司投资部的人士表示,房企内部划分的“一二线”与“三四线”往往与外界定义不同,会根据经济发展水平、人口流动趋势、楼市供需形势等因素将城市进行划分。
中原地产首席分析师张大伟透露,房企目前关注的“三四线城市”有两个特征,一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中,二是位于一线城市周边,受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。“比如北京、上海、深圳周围的三四线城市有可能楼市相对较活跃,但最近已经不按照城市级别做调控,更多以经济圈的形式调控。从这个趋势来看,比如在经济圈内,特别在长三角、珠三角、京津冀周围没有调控的、边缘的三四线城市,有可能会在2017年有所发展。所以,从2017年整个中国的房地产市场来看,都是相对比较平稳的过程,不太可能出现2016年那样的市场爆发。”
在张大伟看来,一旦三四线城市房价涨幅过快,国家调控政策将会很快跟上,投资者需要谨慎购房。“首先从政策角度来看,逢涨必调。不存在再出现像过去大家有预期的价格上涨情况。如果对于投资需求来看,现在全国都在收紧调控,而且已经接近20个城市出台了限售政策,如果是几年不可以卖,投资不可以变现,投资者就需要非常谨慎。”
江苏省物价局新闻发言人孔祥平也印证了这一观点。他说,地方政府将密切关注三四线城市房价走势,及时出台调控措施,抑制房价过快上涨。“江苏三四线城市活跃度增加,三四线城市的房价有所上升。对此,部分三四线城市可能会在房地产价格的调控上采取相应措施,包括我们价格部门将会适时采取备案管理。
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