房企投资重点转向三四线 土地市场供给端调控将显效

　　目前，在供地计划大增指导下，前4月住宅用地推出量有明显增加。业内人士认为，未来房企拿地门槛将进一步提高，北上广三大城市的房地产新政料成土地出让新样板，有可能向其他城市扩围。随着核心城市区域调控持续升级，政府应该有意愿将三四线城市库存去化到底，进而引导居民资产配置向三四线城市倾斜。

　　部分城市土地供应增加

　　多方研究数据显示，今年以来，一线城市土地供应量较2016年有显著增加。中原地产研究中心数据显示，截至目前，今年50个重点城市卖地收入合计为7645.3亿元，与2016年同期不到5000亿的水平相比，上涨53.3%。在供地计划大增背景下，总体来看，前4月住宅用地推出量有明显增加。根据中国指数研究院报告显示，今年1至3月，全国住宅用地推出1.8亿平方米，同比增长5.7%，结束了2014年以来连续11个季度的同比下降趋势。

　　中原地产研究中心统计数据也显示，今年第一季度，北上广深四个城市合计供应住宅类土地的规划建筑面积达520万平方米，相比2016年同期上涨103%。

　　同时，与土地供应增加相对应的是，土地供给与库存去化周期挂钩机制的建立。4月初，国土资源部和住建部联合发布通知，通知要求对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。这意味着房地产调控将从供给端作为突破口，建立长效机制。此后，北京、上海、杭州三个城市，先后出台土地出让新政策，对土地出让中开发商自持的部分、商办用地等细则，做出更加详尽而严格的规定。

　　方正证券(8.440, 0.00, 0.00%)认为，该政策是在供给端建立长效机制的重要措施，这一机制有望快速铺开，稳定市场预期。新政策下，房企拿地门槛将进一步提高。如果三四线土地热度不减，不排除前述三城市的新政策可能会成为土地出让的新样板，向其他城市扩围。

　　投资重点转向三四线城市

　　“在政策持续调控态势下，一二线城市房价虽然得到抑制，但房价仍处于高位。一季度地价上扬，与开发商预期热点三四线城市房价可能会上扬有关。去年以来需求出现了新变化，刚需持续向环一二线城市的外围城市外溢。”业内人士认为，随着市场的变化，开发商认为这些环一二线城市房价未来空间较大，因而投资的新热点开始逐渐转向这些城市。

　　“部分开发商决定响应政策、遵循定价要求，在增强资产流动性的同时收获可观利润。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施，只待‘风头’一过再以更高价格出售。”业内人士认为，在此背景下住宅价格如果再次加速上涨，很可能会催生新一轮的调控政策加码。

　　业内人士认为，地产行业的融资供应将保持稳定，房企投资重点将转向三四线城市。而监管层可能会加大在三四线城市的调控措施，同时为一二线城市的房价降温，开发商接下来面对的压力可能会比外界想象的要大。

　　兴业证券(7.580, 0.00, 0.00%)分析师阎常铭认为，随着核心城市区域调控持续升级，政府应该有意愿将三四线城市库存去化进行到底，进而引导居民资产配置向三四线城市倾斜。