【掌柜日报】房地产暴利时代结束 地产大佬追捧有质量增长

3月末，密集的业绩发布会，让上市房企逐一交出成绩单。大部分房企凭借增长的合同销售额，以及宽松的现金流，取得历史最好业绩。但同时，行业巨变，土地价格飞涨、建安成本增加、频繁的政策调控和价格管制下，房企带着规模一路狂奔的背景下，利润空间一再被压缩。

中指院数据显示，中国百强房企的净利润率持续走低，2016年仅为11%。黄金十年结束，中国房地产业的暴利时代过去了。

面对未来，寻求有质量的增长，成为越来越多房企的诉求。今年初，恒大集团(03333.HK)董事局在公司内部会议上提出，公司战略将从“规模”增长逐步转向“规模+效益”的双增长。这在一定程度上奠定了这家规模第一的房企“适当控速”的未来基调。

从2016年下半年开始，越来越多的企业因为无法获得有效的利润回报而选择退出房地产开发行业。留下的房企需要一颗更坚强的内核，它是成本控制能力和利润空间拓展能力的体现，以增收又增利为落脚点。

利润下滑趋势依旧

虽然2016年的房地产行业一派繁荣，企业们喊了很多年的提升利润率的目标，并没有普遍实现。

中指院报告指出，2016年，百强房企销售规模再上新台阶，销售总额、销售面积分别达48027.1亿元、40251.7万平方米，同比增长52.5%和39.4%。销售业绩的快速增长带动了营收、利润规模的提升。百强房企的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%、26.2%。

但百强房企净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。中指院数据显示，2016年百强房企净利润率因规模和综合实力的差异呈现出逐级递减的趋势，前10企业、11～30企业、31～50企业、51～100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于净利润率均值，则持续走低至11.0%，较上年下降0.5个百分点。

多年稳居净利润榜榜首的净利润一哥中海地产(00688.HK)亦未能幸免。中海年报显示，中海2016年归属上市公司股东净利润为370.2亿港元。过去四年，即从2012～2015年，中海净利润分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元，同比增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%。合并中信重新计算财务数据后，2016年中海净利润的增幅只有6.9%，增速骤降。如果剔除中信的影响，2016年的净利润同比增幅为14%。尽管如此，还是跌破了20%的净利润增长率红线。

行业盈利增长下降，早在2013年初现端倪。虽然大多数企业都已接受这一趋势并试图通过加强内部管控、降低成本等方式逆转局面，但截至目前，依然没有出现乐观迹象。

万科(000002.SZ)年报数据显示，2016年，万科实现销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，营业收入2404.8亿元，增长23%，归属于上市公司股东的净利润仅为210.2亿元，增长16%。在销售榜的前三名，恒大、万科、碧桂园(02007.HK)呈现类似走势，即净利润增长速度跟不上营收增速，更跟不上合同销售金额增速，显示一线阵营的利润没有与规模同比增长，盈利水平仍在走低。

同策咨询研究部总监张宏伟对记者称，从2015年开始，房企以规模增长为主要发展目标，即使今年政策频繁、行情不好，但多数房企同样定下增速为20%甚至以上的销售目标。

张宏伟认为，“企业以牺牲利润为代价，推动规模的增长。虽然周转率越来越高，但利润率却逐年下降。”这恰能解释，为何2016年国内销售金额前三名、进入3000亿元俱乐部的恒大、万科、碧桂园，却非净利润一哥的现象。

“除了企业主观层面的牺牲利润以推动规模增长外，不断升高的土地成本是压缩企业利润的主要原因。”张宏伟表示。

规模与效益的取舍

爆发式增长的时代红利一去不复返，“有质量的增长”成为2017年3月房企业绩发布会上最频繁被提及的一句话。规模以利润为落脚点，利润又反过来要求规模增长为其提供支撑。

利润率在下降，但房企对规模的酷爱仍未消退。3月22日，华润置地执行董事、董事会副主席唐勇在投资者分析会上表示，规模很重要，意味着行业地位。

唐勇将规模的增长比作“长跑与短跑”的关系，若要追求短期快速增长并不难，但这种“冲刺”不可持续，只有保证一定的利润水平才是有质量的增长。唐勇表示：“我们注意到业内个别同行规模增长较快的现象，会综合考虑毛利率、负债比率、激励机制和未来风险等因素，做出适当的调整。”

中海也开始强调规模了。据透露，中海今年的拿地预算是人民币1000亿元，1600万平方米的土地储备。而2016年全年，中海一共买入18宗土地，新增土储为972万平方米，拿地总金额为406.8亿元。

相反，以往过度追逐规模的房企，开始重视盈利能力的提升。作为规模第一的房地产企业，恒大公开宣布，要调整战略，实现“规模+效益”的双增长，将从2017年起逐步提升净利率水平，使得该数字在未来两年达到9%～10%的水平。