三四线楼市挤泡沫空间有限：担忧风险不如及早谋变

回顾2016年国内楼市格局，“分化”当是最准确的概括。其中，“冰”点是仍受高库存困扰的三四线城市，“火”端是房价迅速飙升的一线城市及热点二线城市。

然而，与大多数人“一二线城市需谨防高房价泡沫破裂、三四线城市主要任务是去库存”的判断不同，国泰君安首席经济学家林采宜认为，楼市泡沫在三四线城市更为严重且破灭风险更高。在日前举行的2017年中国首席经济学家论坛上，林采宜表示，一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破，二线城市看运气，三四线城市的泡沫已经在一个一个地破灭了。

这样的分析不无道理。的确，三四线城市医疗、教育等基础条件相对落后，职业发展机会较为有限，这导致三四线城市人才流失现象严重，而流失的群体主要是年轻、事业进取心强的群体，同时也是购房的主力军；与之相对应的是，政策鼓励的新市民群体往往经济基础薄弱、固定收入相对偏低，即使有购买商品房的愿望，也受限于购买力不足而无法转化为有效需求。再加上市场各方普遍并不看好三四线楼市的发展前景，其投资、投机价值也不高，甚至还有下跌风险。在如此背景下，三四线城市的高库存问题不仅难以化解，还有可能进一步加剧并推动房价下行。

不可回避的是，三四线楼市存在泡沫；然而，泡沫骤然破裂乃至失控的风险并非必然。

首先，三四线城市房价“挤泡沫”空间有限。

实际上，在本轮分化趋势日益明显的周期中，与一二线城市相比，三四线城市房价并未大幅上涨，甚至在2014年楼市进入本轮调整周期后出现微幅下跌，在整体回暖后表现相对平稳。无论是泡沫已经被部分挤出，还是说房价在阶段性疲软情况下不断探底，并逐渐接近真实水平，与飙升的一二线城市房价相比，三四线城市居民购房压力并不算高。

据林采宜介绍，以房价收入比来看，全国范围的评价数值是21，远高于国际平均水平值14。但真正拉高这一数值的是少数热点区域。尽管具体数字尚存争议，但根据国际货币基金组织发布的全球房价观察报告，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一，北京、上海以33.32和30.91分列第五、第六名，而内蒙古、湖南、宁夏等地的该数值不到10。

因此，尽管三四线楼市确实面临巨大难题，但与其说三四线城市是泡沫破裂的高危地区，不如更加关注产业基础薄弱、前期由资金炒作导致房价迅速冲高的地区。

其次，区域再平衡战略正在稳步推进。

正如林采宜所言，与一二线城市相比，三四线城市在人才争夺战中并无优势。无论是医疗、教育、交通便利性等公共服务，还是个人发展机会，后者都无法与前者相比。

然而，这种情况有望发生改变。在2016年末的中央经济工作会议“要把去库存和促进人口城镇化结合起来”的指导方针下，加强三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力等多项政策正在推进。该政策初衷正是打破一二线城市和三四线城市之间公共资源分配的失衡问题，吸引人才回流。

再次，三四线城市正在探索真正的特色化发展道路，将对人才产生新的吸引力。

其实，差异化发展、特色化发展的提法并不新鲜。数年来，几乎每个城市都有自己的定位。但是，纵观近年来各地的发展状况，主打“红色旅游”、“生态旅游”、“水乡”或者某个单一产业的城市往往数以百计，雷同者众，真正做出特色者少。

但在众多探索中也不乏亮点。例如，依靠举办大型会议而闻名的浙江乌镇和海南博鳌，从无到有发展“大数据”的贵州，打造生态旅游、绿色小镇的赣州等地，都找到了一条符合当地特色并能带动多产业协同发展之路。尽管模式尚未成熟，但现阶段都在有条不紊地推进。

更多人看到了此中的发展前景。2016年10月，中国开发性金融促进会与中国市长协会等单位共同发起成立“中国特色小镇投资基金”。该投资基金将采取母子基金的结构，母基金总规模为500亿元人民币，未来带动的总投资规模预计将超过5000亿元，主要投资于养生养老、休闲旅游、文化体育、创客空间、特色农业等各类特色小镇。其中，特别是绿色小镇，在生态资源优势越发稀缺的当下，引发广泛关注。

实际上，由于一线城市大多数行业竞争激烈、生活成本高，不少领域可谓红海。而广大三四线城市很多细分市场尚有巨大潜力可挖，这种差异化的发展路线已经吸引了一批批人才返乡。如果能配以更加成熟的制度并积极落实，三四线城市的人才“失血”现象有望得到改善，相应的包括房地产行业在内的多个行业也将得到积极发展。

当然，这并不是说三四线城市可以高枕无忧。无论是公共服务和基础设施的建设，还是特色产业的发展都非一日之功。但是，风险并非不可回避，困局并非不可破解，与其担忧楼市泡沫破裂可能带来的风险，不如及早变革、踏实探索。