【掌柜日报】70个大中城市房价存风险 二成家庭拥二套房

　　中国城市家庭住房消费调查报告(2016)》近日在南开大学发布。该调查是对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查，样本覆盖全国32个城市，包括家庭户样本2635个、家庭成员样本6651个。

　　研究团队入户调查了“住房及基本消费支出”“住房消费偏好与交易信息”“未来家庭住房消费选择”“住房调控政策影响”“住房消费景气调查”等大量基础信息、数据。

　　什么房子受欢迎

　　房型方面

　　2016年中国城市家庭住房消费调查数据(CHCS)显示，被调查家庭第一套住房建筑面积在90—120平方米的家庭占比最多，约占36.71%，且大多数家庭自有住房面积在60—120平方米，说明家庭居住环境有了进一步改善。被调查家庭中21.18%的家庭拥有两套房;第二套住房面积在120平方米以上的家庭占比约31%。第一套自有住房的房屋结构为二室及以下的家庭最多，占比为53.25%;第二套自有住房的房屋结构为三室的家庭最多，占比为50.83%。这说明，随着住房支付能力的增强，城市家庭更偏好多户室的住房结构，城市居民的改善型住房需求以多户型为主。

　　环境配套方面

　　被调查家庭对住宅小区娱乐设施、公园、重点中小学的偏好数据显示，城市家庭第一套住房小区有娱乐设施的比例占61.80%，第二套自有住房小区有娱乐设施的比例上升到71.37%;城市家庭第一套住房小区有公园的比例有53.66%，第二套自有住房小区有公园的比例上升到63.44%;城市家庭第一套住房小区有重点中小学的比例有48.51%，第二套自有住房小区有重点中小学的比例基本不变，为48.63%。这表明，城市居民在购买自有住房时，对住宅小区物质环境质量、小区周边的生态环境质量、教育环境质量有较高的需求。

　　交通方面

　　第一套自有住房住宅小区与公交站距离在0.5千米的比例最高，为54.92%。第二套住房住宅小区与公交站距离在0.5千米的比例最高，为48.73%。然而，与2015年调查数据相比，第一、二套住房住宅小区距离公交站2千米以上的家庭比例明显上升。这表明，家庭购房时对住宅公交站便利性的偏好程度下降了。

　　课题组分析认为，城市家庭住房特征需求特点如下：城市家庭改善型住房以中等面积及大面积住房为主;随着住房支付能力的增强，城市家庭更偏好多户室的住房结构，城市居民的改善型住房需求以多户型为主;城市居民为改善住房条件，正向远离城市中心的区位转移，而改善型住房所在小区配套设施的完善，也为城市家庭向城市边缘区转移创造了条件;改善型住宅环境质量有了较大提高，城市居民在购买自有住房时，对住宅小区物质环境质量、小区周边的生态环境质量、教育环境质量有较高的需求;有较大比例的居民更愿意选择在距离工作单位较近的区位居住。

　　买房观望?

　　有较高比例的被调查家庭认为现期住房支付能力和未来住房支付能力有大幅提高或提升，但认为当前购房时机较好的家庭比例不足四分之一。这说明大部分城市家庭选择观望态度，其对住房消费景气水平具有较大的负面影响。

　　那现在是不是买房的时机呢?课题组根据调查结果并结合目前房地产市场状况对房地产市场给了一些建议。

　　去年九月底十月初部分一二线城市新一轮的住房调控政策会使一二线城市的住房成交量受一定影响，而交易均价不会显著变化，不参与调控的城市交易量和均价大概率不会受影响，而调控力度较低的部分城市和不参与调控的部分二线城市房地产市场会继续保持一定程度的繁荣。这一轮住房调控政策一方面会改变购房者对未来房价的预期，另一方面直接打压了投机需求，将会有效控制房价过快的涨速，交易量会明显缩减，但我们认为房价并不会大幅降低。

　　目前，我国优质资产相对于信贷而言是十分紧缺的，虽然房地产泡沫风险被广泛关注，但不可否认的是房地产依然是我国居民面对的相对最优质的投资品，一二线城市的房地产投资需求被抑制对总体房地产投资需求影响不会太大，被压抑的这部分需求将有一部分转移至调控宽松或未进行调控的城市，尤其是一线城市的卫星城及二线城市中未参与调控和调控力度不大的城市。

　　而长期来看，一线城市房价坚挺的最根本的逻辑在于有限的住宅用地供给需要承载本地人口与外来人口的住宅需求，经济欠发达地区房价持续坚挺的根本逻辑在于地方财政对于土地出让的过分依赖，只要这些情况不改变，房价就可能在一段时期内处于高位运行状态。

　　调查发现，三四五线城市有卖房意愿的被调查家庭卖房原因是闲置房出售的比例相对较大，而三四五线城市的人口净流入有限。所以不论政策的走向，三四五线城市的去库存将是一个长期的过程，今后一两年地方政府的一个可行选择是保持较低水平的房贷利率。

　　超六成家庭认为房价高

　　调查发现，全国范围内超过六成的家庭认为所在城市房价非常高或者较高，而只有不足5%的家庭认为所在城市房价非常低或较低，一线、准一线城市家庭中有接近80%认为所在城市房价非常高或者较高。报告发布了中国住房价格风险指数。该指数对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估，根据指数显示: 2016年前3季度，住房价格风险最大的十个城市分别为无锡、北京、郑州、上海、合肥、厦门、青岛、深圳、惠州、石家庄;2016年上半年住房价格风险最大的十个城市分别为厦门、合肥、深圳、上海、北京、广州、惠州、韶关、无锡、福州。该指数还进一步反映出：2015年上半年及全年深圳的住房价格风险均为最大，经过2016年的一系列调整，深圳的住房价格风险整体有所下降，但其二手住房仍存在较大风险;2016年上半年，70个大中城市的住房价格风险几乎为近6年最大。2016年前3季度，23个城市的二手住宅价格为高风险，26个城市的新建商品住宅价格为高风险，26个城市的新建住宅价格为高风险。虽然在数量上，二手住宅的高风险城市较少，但其风险极差较大。