11月25日,南宁市良庆区法院集中宣判了邓某等人诉南宁某公司、深圳某公司等47件备受社会关注的五象中央广场商品房预售合同纠纷系列案,结案标的1200余万元。
经审理查明,2014年,南宁某公司与购房者签订名为《定向合作开发协议》的格式条款协议。该协议就相关事项规定如下:南宁某公司接受购房者委托定向开发五象中央广场项目,该项目位于南宁市五象新区体强路与歌韵路交汇处;开发建设商品房的用途为住宅,位于1#地块X栋X层X号房,建筑面积X平方米,每平方米X元,总金额X元;购房者在签订协议时支付总房款的X%即X元(含定金),在项目取得预售许可证后7日内,换签《商品房买卖合同》;南宁某公司承诺于2015年6月取得预售许可证,于2016年9月封顶,于2016年12月完工。购房者支付款项后,由南宁某公司出具预收房款及定金收据,深圳某公司出具服务费收据。
良庆区法院认为,南宁某公司与购房者签订的《定向合作开发协议》,已就当事人名称或姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件和日期、违约责任等均作出了具体明确的约定,具备了商品房买卖合同的实质内容,且南宁某公司向购房者出具了收据,表明其已依约收受了购房款,该协议应认定为商品房买卖合同。南宁某公司在未取得商品房预售许可证明的情形下与购房者订立商品房预售合同,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,涉案《定向合作开发协议》应认定为无效合同。故此,南宁某公司依据无效合同向购房者收取的预收房款及定金,应予返还。至于服务费的返还问题,由于收据上虽然注明款项为“服务费”,但深圳某公司未能提供证据证明其与购房者或南宁某公司之间就收取服务费有过约定,且该款项系购房者基于购买涉案房屋而支付,故该款项属于购房者预付的购房款。因深圳某公司系受南宁某公司委托对涉案房屋进行销售,购房者对深圳某公司与南宁某公司之间的委托销售关系亦予以认可,购房者有理由相信深圳某公司收取购房款的行为系代表南宁某公司而为之,故服务费应由南宁某公司返还。
良庆区法院还认为,关于部分收据的遗失或作废与款项的流向问题,因该问题属于南宁某公司与深圳某公司之间的委托销售关系的内部问题,且购房者确已支付相应款项,故该内部问题不能成为对抗购房者向南宁某公司主张权利的事由。关于双倍返还定金问题。双方约定的双倍返还定金属于违约金性质,违约金针对的是有效合同,因涉案《定向合作开发协议》属无效合同,不存在违约金问题,故购房者主张双倍返还定金不应支持。
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