房企融资政策或再次收紧 监管层制定房企发债新标准

    多名投行人士对记者表示，有关部门正在制定地产企业发行公司债的新标准。在新规尚未出台前，交易所将对房地产企业债券的审批进行“窗口指导”。据接近监管层的人士对记者表示，房地产上市公司再融资政策将面临调整。在严控房地产泡沫的背景下，房地产公司融资渠道预计将受到限制。部分绩优房企可选择银行间交易商协会市场、海外发债等多元渠道。

　　房企融资政策或收紧

　　从交易所的发行渠道看，涉及房地产融资的主要包括IPO、再融资和公司债。从目前来看，房企IPO自2010年暂停以来始终未放行，仅有个案通过借壳实现上市。

　　再融资方面，今年房企再融资规模和募集资金用途都较去年有所收窄。Wind数据显示，今年前8个月，21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。去年全年，房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。

　　在今年已经完成定向增发的上市房企中，至少有12家企业将募集所得资金部分用于补充流动资金或偿还银行贷款。不过，今年7月证监会保荐机构专题培训会议指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

　　而今年房地产公司融资主要渠道的公司债，自9月下旬以来相关政策进行了调整。其中，上交所对房地产公司的债券审核制度进行调整，主要涉及提高发债准入门槛和进行分类管理。在此背景下，房地产企业公司债审批和发行速度均有所放慢。

　　根据上交所的披露，10月19日，贵阳城南地产（集团）有限公司2016年非公开发行规模为30亿元的公司债显示为终止状态。而此前在上海（楼盘）拿下高价地的融信（福建）投资集团有限公司，拟公开发行一笔规模达到43亿元公司债，受理后两个月尚未得到批准。

　　自9月12日以来，只有三家房企公司债得以发行上市，发行规模均在20亿元以内。这与9月8日富力地产成功发行的100亿元公司债券相比差距很大。

　　前述投行人士表示，该项政策若实施短期影响有限。“目前能发公司债的大房企基本都已经发过，该方案对他们影响不大；对资质较差的二三线城市房企影响较大，但这类资质稍差的房企不是拿地主力。”他同时表示。“但传达出的政策风向有助于房企重视融资难度以及高价拿地的风险。”

　　负债率处在高位

　　从房企经营数据来看，尽管今年前三季度房企销售状况明显向好，但总负债、资产负债率呈现偏高状态，速动比率处在不合理区间。加之现在政策趋紧，预计明年楼市将迎来调整期。上市房企可能面临资金面的问题，不排除个别资金紧张的企业可能出现资金链断裂的风险。

　　同策咨询研究部数据显示，上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达到84060亿元。其中，恒大以8179亿元的总负债金额排名首位，成为唯一负债金额超过8000亿元的房企。在总负债方面，排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达，总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。