桂林小区业主与物业间矛盾难调和 物管自治容易夭折

　　当业主与物业之间的矛盾实在难以调和时，该怎么办?记者分别向多个小区共93名业主进行问卷调查，他们当中，无人选择“小区根本无需管理”。

　　可见，小区需要管理是业主们的共识，但应该怎么管理，业主群体出现了分歧：58人认为应该“换一个服务、管理更优秀的物管公司”，占比62%;有35人认为应该“炒掉物管公司，实行业主自治”，占比38%。

　　接受问卷调查的近四成业主寄希望于业主自治，那么，业主自治到底能不能成为破解小区管理难题的一剂灵丹妙药呢?

　　看起来很美的业主自治

　　矛盾重重、冲突不断，业主和物管公司这对欢喜冤家最终选择“分手”的案例不少。“管家”辞职后，也有小区另辟蹊径，走上了业主自治的道路。

　　在记者走访的众多小区中，有着600余户业主的桂花园小区就是其中的一个。

　　2008年，因为打算提高物业费却遭到业主普遍反对，原有的物管公司选择撤离。因为原来业主与物管之间矛盾频频，当几名热心业主提出小区自治时，立即得到了许多业主的拥护。

　　就这样，新一届的业委会组建的业主自治小组承担起了原物业公司的职责，自行聘请保安、保洁员，对小区物业进行管理。

　　“刚接手时，要面对一大摊子前任‘管家’留下的问题，一些业主不认可自治，甚至拒交物业管理费。”时任小区业委会委员的一位业主说。

　　不过，业主自治的好处可以想见。首先，可以简化组织结构。去掉物管公司这一中间环节后，物业管理成本自然大大降低，业主也无需再为可能的乱收费、做假账买单。其次，自己的物业自己管，业主不但有了财产权，更直接拥有了对小区服务的选择权和决定权，相应地也增强了主人翁意识。

　　实践中，这两个优点也明显地体现出来。

　　实行业主自治后，桂花园小区物业费定为每平米每月0.25元，这甚至低于当时桂林《普通住宅的物业服务收费标准》中规定的下限——多层住宅的最低收费标准是每平方米每月0.3元。

　　虽然物业费收得低，但除去基本开支仍有结余。这些钱，按照业主的要求，用在了小区管理、维护上。1年多的时间里，小区装上了监控摄像头，治安状况明显好转;接通了市政排水管道,解决了每逢雨季就内涝的老问题;主干道加宽了,会车不再拥堵;两栋楼前的垃圾堆改造成了小花园……

　　“这些事，我们原来也跟物业公司要求过，但物业公司总推说经费不够。”业主黄大姐回忆说。

　　2年下来，小区物业自治得到了大多数业主的支持——物业费收缴率从原来物管公司管理时的70%左右，上升到了95%。

　　业委会的“坎”

　　小区物业自治是得到法律认可的。广西嘉宸律师事务所文金发律师分析说，按照《物权法》第81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。也就是说，法律赋予了业主自治的权利。