楼市去库存基调未变 下半年房地产市场可能下行趋势

近期热点区域土地市场成交火暴，多次出现总价高、楼板价高、溢价率高的“三高”地块。专家表示，局部区域虽然频现“高价地”，但对 房地产整体投资难以形成支撑，下半年住宅投资可能有下行压力。土地成本攀升在助推房价上涨预期的同时，也使区域分化愈加明显，三四线城市楼市去库存仍处攻坚阶段。

房地产去库存基调未变

研究报告指出，1-5月，一二线城市累计成交土地金额0.55万亿元，同比增长64.3%，增速比1-4月高30.5个百分点。5月，一二线城市土地成交额1652亿，环比增长60.3%，土地购置面积和购置金额均环比上升。据 交通银行(行情601328,买入) 金融研究中心统计，5月一线和热点二线城市“高价地”频出，共诞生69宗“高价地”。地价不断创区域内新高，不少地块楼板价接近周边在售新盘价格，5月俨然成为“高价地制造月”。

虽然局部区域“高价地”频现，但并没有明显地带动房地产投资，需要从 宏观经济大背景和行业分化的特殊现状来审视房地产投资。目前房地产行业整体去库存的基调并没有改变，尤其是大部分三四线城市楼市库存高企，较大程度上影响房企资金回笼和投资意愿。作为市场主体，房企出于资金平衡和经营风险控制的考虑，一般会加快去化、缩减投资、控制新开工面积。这是房企应对市场调整、适应供求关系变化的正常举措。

“高价地”现象需全面分析

报告指出，2014年11月以来，在宽货币的背景下，房地产市场开启了一轮上涨周期，其逻辑是：货币宽松带动住宅销量增加之后，价格上涨；库存回落之后，房企积极补货，拿地增加，导致新成交地块价格攀升，推动周边房价进一步上涨。

从前几轮周期经验看，“高价地”产生于“成交量持续向上-库存去化周期明显下行-房价持续上涨”的小周期区间，持续高地价往往伴随着持续高房价，对未来需求会产生挤出效应，加上前期需求释放得比较充分，预计成交量将明显回落，未来边际成交将持续走弱。同时，“高价地”往往诞生于楼市小周期的高点，随着成交量回落，房价涨势将趋缓并逐步进入环比下降通道，进而带来房企跌价准备的增长，从而影响房企的当期利润。

三四线城市去库存压力较大

目前在解决三四线城市楼市库存方面，政策端调控的边际效应在缩减，后续还是要通过以时间换空间的方式来推进去库存。对政府而言，除了继续在需求端对购房者给予宽松信贷等支持外，应在库存高企的城市严格限制土地供应，减少市场供应，通过一定的时间周期来改善供求关系。对于房企而言，需根据市场变化，灵活调整自身经营节奏，严格控制新开工面积。

三四线城市楼市也出现分化。部分经济条件较好的三线城市楼市基本回暖，最典型的是四个执行限购的一线城市的周边三四线城市，如广东的佛山、东莞，上海周边的嘉善、昆山，北京周边的燕郊等。这些地区的楼市基本呈现活跃态势，尤其是一些中大户型物业成交可观。部分经济条件较差、区位优势不明显的三四线城市楼市基本处于不冷不热的格局。此类城市如果不采取积极的人口导入等措施，楼市反弹的空间不大。

从未来市场预期来看，一二线城市依然是房地产消费和投资的重要场所。三四线城市的投资投机气氛更淡，但不排除会有一批改善型购房需求的积极释放。