中国商品住房过剩库存21亿平 2016市场形势不容乐观

　　2015年历经了由房价、房地产销量同比下跌到止跌回升、房地产投资增速持续放缓的复杂运行过程，房地产市场形势超出预期。

　　那么，在一些新变量的影响下，2016年房地产走势如何?

　　商品住房过剩总库存21亿

　　住房销售增长经历一个“V型”变化，增长率由2015年6月由负转正。2014年1月-12月，中国商品住房销售面积为105181.79万平方米，同比增幅为-9.1%。进入2015年，商品住房销售继续保持下跌态势，2015年2月累计销售面积为7709.08万平方米，同比增幅跌至谷底，达到-17.8%。此后受季节及政策因素影响，商品住房销量跌幅逐月收窄，并于2015年6月增幅由负转正，逐渐回暖，1月-10月为7.9%，总体呈现“V型”变化。

　　商品住房价格呈“U型”反转，增幅逐步攀升。根据中国指数研究院的全样本调查数据，自从2014年9月百城价格指数月度环比增幅跌至谷底-0.92%以来，在历经了一个长期的震荡期之后，月度环比增幅在2015年5月开始由负转正，9月增幅收窄至0.28%。从同比来看，百城住宅均价在经历连续十个月同比下跌后，于8月止跌反弹0.15%，9月同比涨幅继续扩大至1.36%，呈现弱“U型”攀升态势。

　　开工面积下降，供给增加减缓。新开工面积持续下降。2015年初以来，全国商品住房新开工面积同比持续下降，各月累计额的同比增长率始终为负值，1月-10月，新开工降幅达到14.7%;施工面积增幅收窄。2014年10月以来中国商品住房施工面积一直保持着同比增幅放缓的态势，由2014年10月的8.8%逐月收窄至2015年10月的0.2%;竣工面积增长弱缓。与2014年升中趋稳态势相比，2015年1月-10月同比下降为7.2%。企业出现停工烂尾，破产倒闭，亟待转型升级、兼并重组。

　　商品房待售面积增幅略降。2015年1月-9月累计值约为4.45亿平方米，低于4月的历史高值。计算结果显示，2015年各月现房存销比明显高于其他年份(见图1)，保持在23个-24个月，但总体有略微下降趋势。