招商地产重组方案最终出炉:1900亿元市值巨无霸登场

　　停牌近半年后，招商地产(000024.SZ)重组方案最终出炉。

　　与以往市场上多数公司采取母公司资产注入子公司不同的是，招商系选择了母公司合并子公司后，母公司重新上市的方案：控股股东招商局蛇口控股(下称“招商蛇口”)拟发行A股股份换股吸收合并招商地产，换股完成后，招商蛇口将承继及承接招商地产，招商地产终止上市并注销法人资格，招商蛇口的股票将申请在深交所主板上市流通。

　　在这场被外界誉为“无先例重组”方案中，同时解决了B股、配套定增募资150亿元和员工持股计划三大问题。

　　方案显示，新主体上市后还将引入不超过10名战略投资者，募集配套资金150亿元，发行价格23.6元/股，发行后总股本不超过80.37亿股。按照这次募集配套资金发行规模计算，新上市主体市值将达到约1896亿元。

　　而以9月17日当天收盘价，招商蛇口的市值将超过老牌大哥绿地控股的约1728亿元和万科的约1447亿元，履新为中国地产市值第一股，荣登中国最大开发商宝座。招商地产内部人士透露，招商蛇口IPO时间点设在今年年底，股票代码将可能为001979。

　　此外，在本次招商地产重组中，华侨城集团的影子也浮现，据悉华侨城参与本次A股募资共认购6356万股。两大国有资本正在脉络交联中。

　　大视野财经俱乐部秘书长李骁对时代周报记者表示，招商蛇口此番IPO路径，无疑是享受当下国企改革的福利，招商地产从最早诞生到现今重组，“它一直是特殊环境下的产物，但能否成为真正国企改革的样本，有待考察”。

　　值得注意的是，新上市公司主体的六名高管，无一人是来自招商地产现任经营层，而是原招商局蛇口控股高管。

　　新平台

　　长期以来，招商局集团虽然拥有庞大的土地资源和相关资产，却处于分散状态。而整合后，招商蛇口将是招商局集团旗下惟一的地产上市公司。未来，招商蛇口将实施轻重资产并举的经营策略，且已经制定了物业出售以及 REITs 计划。

　　通过重组，招商蛇口把388万平米位于蛇口和前海的优质土地置入上市公司的资产包中。目前，招商蛇口的三大主营业务则为园区开发行业、房地产行业及邮轮行业。而市场给予高估值的想象空间，主要在于招商蛇口的园区开发业务。

　　时代周报记者翻查公告发现，合并前的招商蛇口主营收入以房地产社区开发业务为主，以2015年的报表预算，540亿元应收收入中，中园区开发为68.3亿元，邮轮业务为3.4亿元，其余469亿元全是社区开发。2016年、2017年的盈利预测报表中，园区开发的营收占比将达118亿元左右。

　　事实上，招商局是目前深圳蛇口的主要建设者，旗下有大量划拨工业和仓储物流用地，如果获取开发权顺利，其在蛇口、前海和太子湾初步估计拥有超过2000万平米的潜在土地储备。也就是说，通过本次重组，招商蛇口这个新的上市平台将拥有更多可供开发的资源。

　　截至目前，其在境内拥有占地面积约388.19万平方米的土地储备，共包括住宅、商用、物流、工业等用地91宗。同时，招商地产还拥有建筑面积超过1265万平方米的土地储备。在上市融资后，招商蛇口自身的资产负债率有望被降低。