房企中报玄机：2015上半年净利下滑 下半年去库存是重点

7月已过，大量房企开始进入了中报季。

8月4日，聚焦于珠三角市场的时代地产发布了首份房企中报，随着二季度楼市回暖，时代地产等房企业绩保持了稳健增长的势头。但从整体来看，上半年房企卖多赚少，近五成净利下滑。

与滞后的半年报相比，7月的业绩表现并不尽如人意，深圳等地楼市上升的势头正在衰减；各地新房成交量整体由高位回落，结束了持续3个月的增长。

下半年的楼市，将随着宏观经济的走势震荡加剧，一二线城市与三四线城市分化也更加明显。

对于房企来说，楼市整体供大于求的矛盾并没有实质改变，下半年重点仍然是去库存。

上半年卖多赚少

今年上半年，受“3·30房贷新政”以及央行连续降息的影响，房地产市场呈现回暖势头，大部分房企在业绩上表现不俗。截至日前，在34家公布上半年销售额的房企中，25家销售额同比上涨，占比达到74%。其中，大型房企如万科、保利、恒大、龙湖等相对稳健，销售额增幅在7%-25%，深圳控股、花样年业绩翻番，同比增幅分别达到142%和125%。作为首个公布中报的房企，时代地产给了个开门红：上半年业绩跑赢了大市。

中报显示，公司上半年实现合约销售收入76亿元，同比增长27%，完成全年销售目标的46%，目标完成率在内房股中位居前列。

根据《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，TOP50房企的销售额同比增幅为9%，20家典型房企的销售目标完成率为41%。

此外，时代地产上半年净赚4.56亿元，较去年同期增长10%，净负债比率较去年年末下降9.2%，现金及银行存款账面余额增加12亿元，公司财务状况更加稳健。

然而与业绩持续增长相反，不少房企的净利润正在缩减。Wind资讯统计数据显示，截至7月27日，沪深两市有76家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，预计亏损额度最高的是*ST京蓝，预计亏损4.2亿元-5.3亿元，同比下滑1850%-2338%。

整体来看，上半年房企卖多赚少，公布中报业绩企业中逾三成企业预亏，近五成房企净利润下滑，在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象；其中，中小房企占比较大，数据多数反映了中小企业的业绩变动。

对于销售额上涨、净利润下降的局面，中原地产首席分析师张大伟分析，近年来的地价上涨速度较快，侵蚀了房企的利润空间；而海外融资、信托、基金、互联网众筹等渠道资金成本增加，房企卖房的溢价空间缩减；此外，房价涨幅放缓，甚至部分出现下跌，也削减了利润，甚至造成亏损。

在2014年年报中，包括万科、招商等在内的龙头房企也对其部分项目计提了存货跌价准备，而今年一季度的市场也弱于去年，多数房企在那个时间段都有打折优惠清理存货行为，为了销售量而造成对利润空间的挤压，半年报利润下滑可以想见。

楼市整体复苏难

中原监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%。