中国旅游地产合伙买房分时度假 又见地产营销新模式

近日，某旅游度假地产网站，推出基于移动互联网思维的微信分销平台，以“有限合伙企业”的组织形式吸纳会员合伙购买度假别墅和度假公寓，并将每套度假屋分为50个财产份额进行销售，实现会员合伙持有、轮换度假。简单地说，就是将“一套房子分50份卖”，确保会员依法拥有度假物业的70年产权，又能确保会员每年有一周免费度假时段的旅居权益。这种有颠覆意义的创新营销模式一经推出，立即引起了地产界特别是旅游度假地产业内人士和度假屋意向购房者及投资者的强烈关注。微分销平台正式上线当日，就成功在线销售300多份，总销金额超过1200万元。

众所周知，中国正在进入全民休闲度假时代。到2014年年底，中国人均GDP已上升至7575美元，珠三角和长三角人均GDP已接近15000美元，全民休闲度假进入规模化、高层次发展阶段，催生出对家庭式度假屋的强大需求，度假屋正在渐渐成为中产刚需。同时，中国带薪年假制度已进入政府性落实阶段。2014年8月21日出台的《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》，明确要求将带薪年假制度落实情况纳入各地政府议事日程，鼓励职工结合个人需要和工作实际分段灵活安排带薪年假。

但全民休闲度假规模化高层次发展所催生出的对度假屋的强大需求，却并没有完全体现在国内旅游度假地产项目的销售业绩上。相反，目前国内大多数旅游度假地产项目纷纷面临销售困境，房屋积压异常严重。究其原因，该网站首席执行官魏业坤先生直指其核心问题在于两大错位：一是客群错位，小众型产品与大众化需求错位，泛中产阶级和白领阶层买不起。二是产品错位，用不了，难打理，单纯的房子与短期度假的需求不匹配。面对行业困境，经过长时间对国内外众多旅游度假模式的研究，他认为瓶颈突破的核心，在于改变旅游度假地产的商业模式，使其与大众市场需求相衔接，并形成“共有经济”新理念。

该网站分销平台首批上线的度假基地包括“西双版纳万达国际度假区”、“丽江金茂雪山语”、“海南清水湾绿城蓝湾小镇”、“西双拾贰城”和“成都青城郡”五个知名项目。陆续上线的项目还包括三亚、海口、大理、桂林、腾冲、抚仙湖、黄山、厦门、青岛、杭州、长白山、冀察湾等多个国内一线度假目的地，和泰国、越南、韩国、印尼、澳大利亚等多个海外度假基地，最便宜的产品位于西双版纳万达国际度假区共42平米一房度假公寓，拥有70年产权的分周度假屋淡季周总价才3680元，最低每晚50元，就能享受到五星级酒店的床品配置和“家+特色家庭式度假服务“，性价比和投资回报均相当可观。

据介绍，该网站所推出的家庭式分周度假屋，均由其旗下的酒店管理公司或与该网站合作的国际知名酒店管理公司提供服务，在销售定价时统一按黄金周、旺季周、平季周和淡季周四种周次定价，从而实现会员间公平合理的轮换度假。此外，会员除了可以直接在网上预订自己的度假时段外，还可以通过网站自由交换居住，既有机会换到三亚、丽江等度假胜地，又可以今后直接换到国外。如果这一周你没有入住，还可以进行托管短租，获得80%左右的短租收入。买原价减去三年的折旧后，直接转让给网站以供该网站二次销售。会员购买这种分周度假屋满五年后，可申请托底回购。

据网站执行董事黄焱介绍，他们的销售模式是基于《中华人民共和国合伙企业法》，以“有限合伙企业”的组织形式完成房屋购买和产权登记，并将每套度假物业分为50个财产份额，实现会员合伙持有、轮换度假。“有限合伙企业” 的普通合伙人(GP)均由漫庭网所属的漫庭资产管理有限公司担任，并依法对度假物业行使管理职责，承担无限连带责任。黄焱称，他们的模式是国外以RCI为代表的分时度假模式在中国的突破版。借鉴了分时度假模式的诸多优点，最终解决了分时度假在中国推广的核心症结：产权问题。

同时他们的销售模式模式也不同于国内刚开始兴起的分权度假模式。其最大区别在于，分权度假是一套房屋产权证上写多人名字，如要转让须到国土局、房管局进行变更及交税。而合伙买房只需到工商局进行财产份额转让，类似公司的股权转让。每个“合伙人”可自由将分周度假屋财产份额挂在他们网站转让平台完成转让，也可委托他们代理销售或托底回购。