房地产市场回暖难敌利润放缓 开发商陷入“三重门”

　　2015年已经过半，开发商半年成绩单即将出炉，纵观上半年楼市，国内房地产市场虽然已由低潮期走向回暖，但仍改变不了利润下行的大势。

　　市场回暖 利润下行

　　“6 . 28”降息和定向降准再为楼市添加一个利好。

　　年初以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，楼市升温明显。“330新政”，涉及“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，此外，四次降息、两次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等政策，均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。

　　5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%。

　　但市场回暖，难敌利润放缓。

　　数据显示，2004年-2014年龙头房地产企业净利润年复合增速为37.3%，2010年后明显放缓，2014年复合增速进一步放缓至平均15%左右的水平，与此同时，中国新建商品房销售面积在2013年达到13亿平方米的历史峰值，在2014年底的商品房库存面积则达到60亿平方米的历史高位，显示随着住宅开发业务达到顶峰，房地产行业面临长期拐点到来以及净利润下滑的压力。

　　此外，据中国房地产测评中心“2015中国房地产上市公司研究成果”显示，2015上半年中国房地产上市公司在盈利之路上还是举步维艰：营业收入增速回落，稳增长控成本保障利润空间。资产收益水平稳中有降，经济增加值(EVA)出现下滑。负债水平小幅上升，销售回款受阻导致资金压力加大。

　　促销半年 地价上涨

　　然而，相比于利润下滑，开发商近半年来不断促销，又面临着地价上涨。

　　一线城市的开发商在两难选择中，处于尴尬境地。一方面，既有库存压力，这必然导致促销;另一方面，一线城市地价不断上涨，项目卖完的开发商将面临无米下锅的现实。

　　今年以来，多家上市房企业在处于市场调整期，面临的去库存压力，主动调整价格加大了促销力度;在行动上，从今年春节期间就开始通过推特价房源、大幅度折扣等活动。

　　春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。“零首付”、“无理由退房” “保利是个P”等等各种促销手段暗自较劲。从全国范围看，积极卖房成了不少大型房企的共同选择，开发商纷纷采取“平价跑量”的高周转策略，以加速资金回笼。

　　此外，土地成本不断提高，挤占了房地产上市公司的大部分利润空间，部分房地产上市公司的净利润增速明显低于同一时期营业收入的增速。

　　根据已公布供地计划可以看到，北京市2015年总计划供应土地面积为4600公顷，住宅用地计划供应土地面积为1200公顷，同比降幅达到27%，两项指标均为十年来最低值;广州市2015年总计划供应土地面积1622公顷，同比2014年大幅减少了24%。上海2015年土地供应计划400-600公顷，还包含了保障房，实际供应的商品住宅用地就更少。