(匿名)

　　您好，房屋产权问题是每个购房者都十分关注的。说到房屋产权问题其实涉及到两个方面的概念：一是房屋所有权;二是土地使用权。其中房屋的产权是永久的，但是房屋所占用的土地是有使用年限限制的。

　　根据开发类型的不同，房屋的使用年限有所区别：民用住宅土地使用权年限为70年，工业建筑用地和综合类用地为50年，商用建筑用地为40年。

　　有很多购房者就会有所疑问，具体到居住或使用过程中，40年或50年产权与70年产权相比，究竟有什么不同?

　　一、限购政策不同

　　首先，40年或50年产权的房屋原则上属于商业或工业用途，是不适于居住的，因此在很多城市都有打击“商住房”的规定，例如上海多次出台规定整顿清理商业办公项目。其次，目前全国多个城市处于限购状态，除了部分城市(例如北京)之外，大部分商业或工业房屋不在限购范围之内。

　　二、贷款要求不同

　　一般情况下，40年或50年产权的房屋不能申请公积金贷款，银行贷款的首付多为50%，贷款年限最长为10年，利率相对70年的住宅也较高。因此虽然看似总价低，但首付压力和月供压力都比较大。相对而言70年产权的住宅既可以公积金贷款，也可以使用商业贷款，大部分城市首套住宅的首付为30%，最长贷款年限30年。目前5年以上贷款基础利率，公积金为3.25%，商业贷款为4.9%。

　　三、税费缴纳不同

　　如果购房者选择70年产权的新房，那么需要交纳的税费主要为契税和房屋维修基金，契税可享受一定的优惠政策。但40年或50年产权的房屋没有契税优惠，必须得全额缴纳(3%)。

　　四、公摊面积不同

　　无论是50年的工业和综合用地还是40年的商业用地，在进行规划设计时标准要比70年的普通住宅高，因此公摊面积相对更高，具体外在表现包括门厅大、楼梯多、出入口多等。

　　五、落户政策不同

　　对于为了实现落户目的的购房者来说，一定要注意不能选择40年或50年产权的房屋，只有70年产权的住宅才能符合基本的落户标准。另外，涉及到孩子读书也是如此，40年或50年产权的房屋不在学区划分范围内。

　　六、水电费标准不同

　　70年产权住宅则是按照一般标准收取，而由于40年或50年产权的房屋本身的用途就是工业或商业，因此水电费等费用的收取标准为商业用水用电的收取。